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作為首批保障房REITs代表之一，華夏北京保障房REIT（508068）動向一直備受市場關注。最新公布的基金一季報顯示，華夏北京保障房REIT底層資產運營穩健，多項運營指標超預期，一季度累計實現收入1,803.7萬元，基金可供分配金額為1,371.8萬元，完成招募說明書所披露的同期預測值的112.2%。5月15日，華夏北京保障房REIT基金管理人華夏基金與原始權益人北京保障房中心舉行基金2023年一季度業績說明會，北京保障房中心有限公司總會計師張曉麗、華夏基金基礎設施與不動產業務部聯席行政負責人莫一帆、華夏北京保障房REIT的基金經理岳洋詳細介紹了項目一季度經營成果、財務狀況，并就投資人關切的問題進行了交流和解答。一季報業績亮眼 多項指標超預期一季報顯示，華夏北京保障房REIT在收入、EBITDA、分派率等重要指標方面都超招募說明書同期預測值，和2022年四季度業績相比亦有所提升，反映了項目運營穩中有升的態勢。具體看來，華夏北京保障房REIT今年一季度實現項目租賃收入1,784.2萬元，高于招募說明書同期預測值4.44%；實現基金合并收入1,803.7萬元，較招募同期預測完成度為105.31%。一季度的項目EBITDA Margin（息稅折舊攤銷前利潤率）為81.54%，環比提升1個百分點。華夏北京保障房REIT一季度實現可供分配金額1,371.8萬元，按實際天數簡單年化，一季度年化分派率(4.43%)較募集說明書同期的預測分派率（3.95%）提升48個基點。基金自成立日（2022年8月22日）至2022年年末的可供分配金額為1,912.7萬元, 2022年實現年化分派率為4.21%，較募集說明書同期預測值提升了26個基點。華夏北京保障房REIT底層資產分別為位于海淀區的文龍家園項目和位于朝陽區的熙悅尚郡項目，一季度兩項目合計的出租率為96.1%，收繳率達到97.2%，運行情況平穩健康。出租率相比基金上市預測值提高2.41個百分點，運營表現超過上市預期。具體看來，文龍家園可出租面積約76,565平米，截至一季度末，出租率達到97.6%，租金收繳率為96.6%。自上市以來，文龍家園出租率維持在97%以上的良好水平。熙悅尚郡項目可出租面積約為36,232平米，截至一季度末的出租率為92.7%，收繳率達到98.4%，出租率相較2022年末提升了0.74個百分點。運營業績的增長體現在了資產的估值增長上，兩資產合并估值從2022年3月的11.51億元提升到了2022年12月末的11.54億元。展望未來，華夏北京保障房REIT基金經理岳洋表示，華夏北京保障房REIT底層資產處于人口稠密、活動頻繁的北京城區。根據相關研究，北京市2023年一季度的住宅租金成交水平環比增長了3.51%，市場價格的高位水平預計將繼續推升對城市保障性住房的需求。其次，朝陽區和海淀區仍是北京16個行政區中人口最多的區域，本項目的供不應求形勢預計將在一定時期內持續。此外，文龍家園與熙悅尚郡周邊生活設施便利，符合北京市近年來提倡的“職住平衡”方針，對具備資格的輪候家庭有較強的吸引力。總體來看，項目后續運營穩定可期。專業運管賦能 底層資產估值提升優秀的業績表現離不開專業運營管理的賦能。據北京保障房中心有限公司總會計師張曉麗介紹，北京保障房中心有限公司是北京市市級保障房投融資、建設收購及運營主體，發揮著市級住房保障政策實施落地平臺的功能和作用。保障房中心經營穩健、財務狀況良好。中心團隊已具備超過12年的保障性住房運營經驗，建立起成熟穩定的管理流程，將對華夏北京保障房REIT的資產穩定運營提供充分支持。據悉自華夏北京保障房REIT上市以來，華夏基金與北京保障房中心形成了多層面、立體化的緊密協同效應，建立了良好順暢的溝通機制，深度契合，圍繞項目管理、優化配租、提升合規質控等方面，共同開展了大量工作。基金成立以來共實施了四次配租工作，出租房間共92套，簽約面積4,796.12平米。特別值得一提的是，熙悅尚郡作為首個試點項目，參與了朝陽區首次組織的線上APP形式開展的實時配租活動，取得了良好成效，實現部分空置房源的快速出租，極大提升配租效率。華夏北京保障房REIT基金經理岳洋表示，華夏北京保障房REIT團隊將致力于提升運營效率、提升收益水平、增強信息披露、推動基金的良好治理。基金層面，將提升閑置資金收益，開展貨幣基金等低風險投資，增厚基金經營收益。項目公司層面，擬采取5項措施提升底層資產的運營表現。一是有效控制運營成本；二是有序推動租金調價；三是進一步增加配租頻次；四是牢牢抓住安全生產不放松；五是全面提升租戶的滿意度，將落實小區綠化提升、環境整治、房屋修繕等工作，在小區公共區域增加居民活動與便利化設施。最后，說明會對投資者較為關心的擴募問題予以回復，就后續擴募計劃，華夏北京保障房REIT基金經理岳洋表示，項目原始權益人北京保障房中心有限公司是北京市住房保障體系建設的主力軍，服務著超過20萬名居民、近9萬戶家庭，在北京市范圍內持有保障性住房資產約180處，具備豐富的潛在擴募資產。基金管理人已經配合原始權益人開展了可擴募潛在資產的前期培育與篩選工作，待合適時機會著手切實推動擴募工作。

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