公募REITs持續受資金追捧的同時，擴容步伐也不斷加快。近日，公募REITs家族再添新成員，全國首單生物醫藥產業園REITs華夏杭州和達高科產業園REIT正式獲得證監會發行批文，成為全市場第24單獲批的基礎設施公募REITs。

值得一提的是，華夏和達高科REIT的原始權益人和底層資產均來自于國家級經開區杭州經濟技術開發區。華夏和達高科REIT項目是通過公募REITs推動特色產業園區可持續高質量發展的一次實踐，項目不僅能有效盤活存量資產、拓寬企業融資渠道、提升資產運營效率，后期還可通過擴募不斷壯大REITs規模，形成可持續、可復制的基礎設施資產建設、運營、上市的良性循環。

(資料圖片)

以生物醫藥為特色

項目經營狀況穩定

華夏和達高科REIT首發標的資產為位于杭州經濟技術開發區的和達藥谷一期和孵化器兩個項目。

和達藥谷一期總建筑面積13.45萬平方米，入池部分建筑面積為8.47萬平方米，土地使用權面積合計為4.44萬平方米，2017年建成投用，重點引入醫藥研發、生物制藥、診斷檢測、醫療器械和醫學工程等科技創新型企業，平均出租率達到95%。

孵化器項目總建筑面積12.4萬平方米，土地使用權面積合計3.51萬平方米。孵化器一期2007年投入運營、孵化器二期2012年投入運營，園區聚集大批生物醫藥、軟件、新材料、節能與環保、互聯網等技術領域的科技型企業，平均出租率達90%以上。兩個項目運營時間較長，皆處于產業成熟階段。

華夏和達高科REIT首發標的資產截至2022年6月30日市場估價為14.24億元。按照首募12.76億元（預估）的規模測算，項目2022年11月1日至2022年12月31日預測年化分派率為4.53%，2023年預測年化分派率為4.64%。據悉，項目回收資金將主要用于和達藥谷五期項目和芯谷項目的建設。

生物醫藥產業是典型的資金密集型和技術密集型產業，其產業培育發展需要更專業、更系統的軟硬件配套設施及服務，對園區的黏性較強，搬遷頻率低，承租能力強。而且基于園區內成熟的生物醫藥產業生態，退租風險相對較小，行業上下游企業可以迅速填補退租面積，空置周期大幅縮短。即使面對疫情影響導致的出租波動、政策要求減免租金等問題，和達藥谷一期仍然在2019年-2021年營業收入和凈利潤保持增長趨勢，正是特色化園區強抗風險能力的體現。孵化器項目雖然面向各類創業主體，但仍然圍繞杭州市“5+3”產業發展方向，其中的生物醫藥創新主體也可以與和達藥谷系列園區形成從孵化到加速的產業生態聯動。

發展獲大力支持

專業賦能底層資產

華夏和達高科REIT原始權益人是杭州和達高科技發展集團有限公司（簡稱和達高科）和杭州萬海投資管理有限公司，后者為前者下屬持有和達藥谷系列園區資產的平臺。和達高科是浙江省規模最大的產業園區運營商之一。經多年運營實踐，和達高科已建立了全方位產業鏈覆蓋的產業平臺，已具備較強的產業規劃能力、項目招商能力、項目運營能力及產業培育能力，構建了完善的服務體系，實現了集聚資源、賦能產業。

在和達高科運營管理的各類園區項目中，生物醫藥類產業園區占比面積最大，占現有運營體量的一半。和達高科在生物醫藥特色產業領域的專業產業運營經驗，讓園區和企業始終可以保持強粘性，并通過產業運營不僅僅為區域集聚了一個成熟的生物醫藥產業生態，也推動了園區內的生物醫藥企業發展壯大。華夏和達高科REIT發行后，原始權益人及其關聯方擬繼續持有51%的公募基金份額，這也為保障項目運營健康穩定、獲得長期收益提供了內生動力。

得一提的是，和達高科控股股東杭州錢塘新區產業集團業務涉及產業園區、產業金融、城市服務和能源基礎設施四個板塊。由杭州市錢塘區財政主導出資，杭州錢塘新區產業集團下屬公司作為管理人負責基金日常運營管理的和達錢塘產業基金也將助力園區產業集聚、招商引資、資源整合和績效提升。和達錢塘產業基金采取“1+X” 架構，“1”為和達錢塘產業母基金，主要作為LP投資各類子基金，“X”為各類子基金，包括“社會合作子基金”、“和達錢塘直投基金”、“錢塘定向基金”，均重點聚焦錢塘新區半導體、生命健康、智能汽車及智能裝備、航空航天、新材料等五大主導創新產業。在實際運作中，和達錢塘產業基金陪跑杭州醫藥港的成長，和達生物醫藥直投基金投資區內20多個項目，并通過與社會合作子基金在投資、行研、資源上的互動，增強合作黏性，拓展投資朋友圈，發揮更大的杠桿效應，后續帶動外部社會資本投入50億元。基金同時探索為被投企業提供多元化金融服務和投后賦能，為區內創新藥企業營造了良好的創新資本生態鏈。截至今年8月底，產業母基金管理規模261.88億元，投資子基金個數71支，撬動社會資本271.13億元，直投及定向基金規模42億元。此外，2016年，錢塘新區產業集團在美國硅谷設立3000萬美金生物醫藥海外投資基金（ HEDA ventures ），目前已招引落戶錢塘區企業9家，其中霍德生物等多家企業成為準獨角獸企業。

此外，如今杭州“十四五”規劃將生命健康產業列為5大支柱產業之一，錢塘區作為杭州市生物醫藥產業發展核心區，生物醫藥產業園區發展將得到更多產業扶持政策的支持。和達高科通過“全球孵化-一線城市研發-杭州加速-長三角產業化的全產業鏈創新生態系統”建設，將進一步推動杭州生物醫藥產業集群發展，以及產業規模的爆發式增長。杭州市生物醫藥產業的快速發展又將對孵化器、和達藥谷一期以及其他生物醫藥產業園區項目的入住率、租金起到良好的加持作用。

強強聯合打造

擴募潛力可期

華夏和達高科REIT是和達高科、中信證券、華夏基金強強聯合推出的重磅REITs項目。原始權益人和達高科是浙江省規模最大的產業園區運營商之一，在產業園區運營方面經驗豐富。項目ABS管理人中信證券布局REITs十余年，儲備了大量基礎設施及不動產投資領域的專業人員，在REITs領域擁有豐富經驗。基金管理人華夏基金公募REITs管理經驗豐富，目前已經成功發行5單公募REITs，在管公募REITs規模超155億元，在管公募REITs數量和規模均位居市場前列。

特別值得一提的是，和達高科此次發行華夏和達高科REIT旨在搭建與打造專注于生物醫藥領域的產業園資產上市平臺，今后和達高科會將符合相關政策的產業園類資產通過擴募形式納入華夏和達高科REIT中，項目未來擴募潛力可期。資料顯示，截至2022年6月，和達高科總資產規模約為60億元，總運營各類產業園區項目26個，運營規模超185萬平方米。當前在建產業園區項目8個，規模超150萬平方米，儲備產業園區項目土地面積超1000畝，可建筑面積逾150萬平米。

關鍵詞： 萬平方米 基礎設施 社會資本