房地產研究機構克而瑞的報告顯示，8月以來完成二輪集中供地的城市土拍熱度均不高，溢價率較首輪有了明顯下降，尤其是青島、濟南、天津、沈陽等低熱度城市，在二輪集中供地過程中底價成交現象較多。

截至9月24日，重點城市二輪集中供地進度過半，成都、沈陽等城市率先完成第二輪地塊出讓。不過，有數據顯示，截至目前，已有超過118宗土地暫停出讓，占這些城市地塊數量的25%。整體來看，市場全面降溫，溢價率較首輪明顯下降，土地流拍率走高。而這背后反映出房企拿地積極性的下降。

二輪集中供地全面降溫

9月23日，南京市規劃和自然資源局發布公告稱，二輪集中供地中的11宗地塊，因故終止出讓，而這些地塊占本次供地規模的21%。同日，重慶市公共資源交易中心發布公告稱，重慶市二輪集中供地中，九宗地塊終止出讓。

值得注意的是，在此之前，長春、天津、青島、濟南、合肥、成都、沈陽等多個城市已在二輪集中供地前終止出讓部分土地。

中原地產研究中心的統計數據顯示，截至目前，已有超過118宗土地暫停出讓，占這些城市地塊數量的25%，疊加部分流拍土地，整體看，二輪集中供地30%土地相當于流拍。

據了解，截至目前，22個重點城市中共有20個城市正式發布了二輪集中供地的掛牌公告，其中多個城市延期后調整了土拍規則，寧波和鄭州兩城尚未掛牌。中指研究院的報告顯示，二輪集中供地可謂一波三折，原計劃在7月份集中掛牌，但受土拍規則調整影響，多數城市在8月份掛牌并于9月-10月集中成交。

更為重要的是，二輪集中供地市場全面降溫。房地產研究機構克而瑞的報告顯示，8月以來完成二輪集中供地的城市土拍熱度均不高，溢價率較首輪有了明顯下降，尤其是青島、濟南、天津、沈陽等低熱度城市，在二輪集中供地過程中底價成交現象較多。

中指研究院的報告也顯示，已完成二輪集中供地的城市穩地價效應顯現，土地市場整體出現降溫，流拍撤牌率上行的現象。例如，濟南二輪集中供地中總供應的59宗地塊中，16宗地塊撤牌，43宗地塊底價成交;吉林長春二輪集中供地總供應的75宗地塊中，8宗撤牌，18宗流拍，46宗底價成交，只有3宗為溢價成交。

放眼未來，克而瑞認為，結合近期市場、資金和政策環境來看，重點城市二輪集中供地“降溫”將是大概率事件，就連一直以來市場熱度躋身高位的杭州，10宗競品質地塊中，也有9宗地塊報名未達標，無法進入后續正式競價環節，相當于流拍，接下來重點城市集中土拍熱度下滑將成為普遍現象。

房企拿地積極性較低

對于二輪集中供地中重點城市流拍和撤牌率大幅上行的原因，中指研究院的報告認為，一方面，政策調控頻繁加碼和房企資金持續承壓下，房企拿地節奏放緩;另一方面，房企在二輪集中供地中拿地的緊迫性下降。兩輪集中供地背景不同，首輪集中供地前重點城市受“兩集中”政策影響連續多月未供地，而集中在二季度出讓的首批地塊可年內入市，對房企業績形成貢獻，房企補貨意愿強烈。但對于第二輪出讓地塊，房企觀望情緒上升，拿地趨于理性。

中原地產首席分析師張大偉表示，各地房地產調控政策密集，樓市開始全面降溫，疊加土地出讓政策收緊，二輪集中供地全面遇冷。此外，二輪集中供地規則改變，多城市采取“競品質”方式，新要求明顯增加了房企施工成本，一定程度上降低了房企的拿地意愿。

今年半年報業績發布期間，央企華潤置地管理層表示，華潤將量入為出，確保合理回報，保證華潤置地非常穩健的財務結構，謹慎看待土地市場。

融創中國董事會主席兼執行董事孫宏斌表示，今年下半年將主動控制拿地總量及節奏，審慎獲取高質量土地，預計權益拿地銷售比控制在20%以內。他表示，2021年下半年市場壓力會比較大，包括融資市場和銷售，留出比較安全的邊界。

一位房企投資拓展部相關負責人周曉(化名)表示，房企拿地積極性降低，一方面因為二輪集中供地規則發生了很大變化，且很多城市叫停和暫緩了二輪集中供地，出讓地塊數量減少。而房企又面臨拿地銷售比不能超過40%的監管指標壓力，這使得房企拿地積極性降低;另一方面則因為目前行業融資收緊給房企帶來了嚴重的資金壓力，房企簽約銷售整體下滑、流動性變差以及購地資金被監管等種種跡象均使得房企的資金鏈緊張。

另一位南方房企投資拓展部負責人鐘名(化名)透露，目前房企拿地態度趨于謹慎。例如，對于市場表現相對冷淡的城市和要求自持的商業性土地，房企會持觀望態度。對于房企而言，面對新的政策變化，應該積極研究政策本身以及土地項目本身的合理性，再進行相應規劃。

值得注意的是，對于房企而言，市場“轉冷”并非全無益處。克而瑞的報告顯示，在低熱度的情況下，房企拿地成本有一定程度的下降，盈利空間較首輪明顯擴大，現金流比較穩健的房企可以適度補倉，但也要謹防市場下行的風險。

周曉也表示，調低溢價率、限高品質等方式確實為房企留出了一定的利潤空間，讓房企有利可賺，可有效避免房企在后續開發過程中發生的風險。鐘名則認為，土地供給側調控由“控地價”向“控實際地價”轉變，意味著熱點城市的實際價格將保持平穩，所以在一定層面上也有利于房企把控土地成本。此外，“競品質”的規則變化有利于讓房企關注產品質量，提升產品品質，亦有利于行業的長期可持續發展。(周子荑)

關鍵詞： 二輪集中供地 降溫 溢價率 底價成交