離交房只剩8個(gè)月，卻只挖了一個(gè)基坑?!上千萬(wàn)元的“限競(jìng)房”變“陷阱房”，400位業(yè)主被坑慘……

過去幾年，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱潮，部分房企的規(guī)模和業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，很多房企都喊出了“千億房企”“業(yè)績(jī)翻倍”的口號(hào)。

但如今，這些高杠桿經(jīng)營(yíng)行為所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)，購(gòu)房人的合法權(quán)益受到了損害。

北京：泰禾麗景家園

“限競(jìng)房”變“陷阱房”

對(duì)北京泰禾麗景家園的400位業(yè)主來(lái)說(shuō)，花了上千萬(wàn)元資金買的房子已經(jīng)成了他們最大的煩心事。

2018年10月，泰禾麗景家園以6.7萬(wàn)元左右的均價(jià)入市銷售，如今，兩年過去了，離交房只剩8個(gè)多月時(shí)間，整個(gè)項(xiàng)目卻還有相當(dāng)一部分樓棟只挖了個(gè)基坑。

在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，記者看到：施工基本處于停滯狀態(tài)，而周邊同期開盤的同類型項(xiàng)目進(jìn)度要快得多，早已進(jìn)入外立面裝修，甚至內(nèi)部裝修階段。

北京泰禾麗景家園項(xiàng)目購(gòu)房人：我那套是徹底的一點(diǎn)都沒動(dòng)工，就是個(gè)基坑的狀態(tài)

據(jù)了解，該項(xiàng)目可銷售面積有10.4萬(wàn)平方米，其中10.12萬(wàn)平方米已經(jīng)網(wǎng)簽，銷售去化率高達(dá)97.38%，銷售款近50億元。

既然項(xiàng)目不愁賣，房子為何一直蓋不起來(lái)?

記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)：購(gòu)房款大部分都被用于還債，只有少部分用在了項(xiàng)目建設(shè)上，這才導(dǎo)致工程進(jìn)度緩慢。而事實(shí)上，從購(gòu)房人交首付網(wǎng)簽時(shí)，這一情況就已經(jīng)出現(xiàn)。

按照北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法：項(xiàng)目預(yù)售過程中，購(gòu)房款應(yīng)直接存入項(xiàng)目公司泰禾錦繡開設(shè)的、尾號(hào)為0081的預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。

北京泰禾麗景家園項(xiàng)目購(gòu)房人：我們當(dāng)時(shí)買這個(gè)房子，刷了卡之后沒注意看，仔細(xì)對(duì)小票的時(shí)候發(fā)現(xiàn)賬戶不對(duì)，一部分刷到了一些跟項(xiàng)目公司無(wú)關(guān)的泰禾集團(tuán)別的公司賬戶上。

根據(jù)北京市朝陽(yáng)區(qū)房管局的一份文件，泰禾麗景家園因?yàn)闆]有把購(gòu)房款足額存入監(jiān)管專用賬戶，于2019年4月被暫停了網(wǎng)簽，直到一年多以后才恢復(fù)。那么，這些沒有進(jìn)入監(jiān)管專用賬戶的錢去了哪呢?

記者了解到：從2019年起，法院通過強(qiáng)制執(zhí)行的方式，從泰禾錦繡等多家泰禾系公司的銀行賬戶中，共計(jì)扣了10多億元資金，歸還給泰禾的債權(quán)人——蕪湖融普明投資中心。

由于泰禾的債務(wù)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，其他的錢去了哪，只有泰禾和相關(guān)銀行清楚，但這些錢似乎并沒有用于項(xiàng)目建設(shè)。今年，由于欠錢不還，泰禾錦繡又被一家建筑工程公司申請(qǐng)司法執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的為55.25萬(wàn)元。

北京泰禾麗景家園項(xiàng)目購(gòu)房人：項(xiàng)目建設(shè)方在跟泰禾進(jìn)行了無(wú)數(shù)次的斗爭(zhēng)之后，發(fā)現(xiàn)拿錢非常不痛快，所以工人越來(lái)越少，現(xiàn)在基本是停工的狀態(tài)。

北京市朝陽(yáng)區(qū)房管局的一份文件顯示：截至今年6月23日，泰禾麗景家園監(jiān)管專用賬戶只剩下2.27億元資金。

7月下旬，泰禾還從專用賬戶中支取1600萬(wàn)元，支付給蕪湖融普明投資中心還債。

截至目前，泰禾集團(tuán)已有6只到期債券違約，已到期未歸還借款金額為487.10億元，尚未支付的利息為64.76億元，而公司賬面資金僅有35.87億元，尚不足以支付利息。

目前，北京市有關(guān)部門正開展協(xié)調(diào)工作，避免項(xiàng)目爛尾。同時(shí)，北京針對(duì)房企和商業(yè)銀行啟動(dòng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專項(xiàng)檢查，防范延期交房、樓盤爛尾等風(fēng)險(xiǎn)。

重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)

和融資管理規(guī)則落地

過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債規(guī)模和杠桿率明顯上升，為防范化解可能發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)，今年8月，央行、住建部在北京召集12家房企開會(huì)，最后形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，也就是明確了此前業(yè)內(nèi)多次傳聞的“3條紅線”。

△央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》欄目視頻

根據(jù)這一監(jiān)管規(guī)則，房企需要按月上報(bào)杠桿率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比等財(cái)務(wù)指標(biāo)，監(jiān)管部門為這三項(xiàng)指標(biāo)分別設(shè)定了臨界值，這也就是市場(chǎng)所說(shuō)的“三條紅線”。

根據(jù)觸碰紅線數(shù)量多少，房企將被劃分成紅、橙、黃、綠四個(gè)不同檔位，而每一檔位的房企，其負(fù)債年增幅都有明確上限，最高不能超過15%。并且，銀行貸款、債券、信托等融資渠道都被涵蓋在統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)范圍之內(nèi)。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)系助理教授 張宇：以往監(jiān)管通常存在的問題是企業(yè)和監(jiān)管“貓捉老鼠”，限制房企銀行融資，房企就去影子銀行，限制房企國(guó)內(nèi)發(fā)債，房企就去國(guó)外發(fā)債。這次從房地產(chǎn)企業(yè)主體出發(fā)，要求企業(yè)各個(gè)融資渠道加到一起，還要符合監(jiān)管條件。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示：今年9月，房企境內(nèi)債券融資同比上升逾三成，并連續(xù)三個(gè)月維持800億元以上的高位;同期境外債發(fā)行雖然同比下降，但環(huán)比仍上漲逾兩成。

貝殼研究院高級(jí)分析師 潘浩：上一周房企發(fā)債已經(jīng)恢復(fù)到今年周均的水平，在四季度融資低谷的時(shí)候出現(xiàn)這樣的情況，代表了房企希望在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)搶一個(gè)時(shí)間窗口，補(bǔ)充流動(dòng)性，置換到期債務(wù)。

今年金九銀十銷售旺季中，多家房企都開啟打折賣房模式，恒大更是喊出“七折賣房”，38天內(nèi)實(shí)現(xiàn)合約銷售1416.3億元。富力地產(chǎn)則通過增發(fā)新股以及出售資產(chǎn)等方式補(bǔ)充資金，壓減負(fù)債。

央行負(fù)責(zé)人表示：重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分。

中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng) 彭立峰：目前重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，下一步，我們將會(huì)同住建部和其它相關(guān)部門，跟蹤評(píng)估執(zhí)行結(jié)果，完善融資規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。

關(guān)鍵詞： 限競(jìng)房