寫字樓市場是宏觀經濟的晴雨表，寫字樓租賃市場的活躍程度、企業用戶在寫字樓里的配比和變化情況反映了宏觀經濟的活力和不同行業的發展態勢。

今年以來，國內寫字樓市場呈現出較為有趣的局面，一方面，2019年寫字樓新增供應加大，寫字樓租金有所下降;另一方面，國際私募巨頭黑石、新加坡凱德集團、房地產信托基金領展等在內的外資買家，頻頻斥巨資買樓。

對此，北青網記者專訪了國際房地產顧問服務公司高力國際華北區董事總經理嚴區海，對今年的寫字樓市場走勢進行解析。

北青網記者：今年國內整體寫字樓租賃市場不景氣，成交及價格有所下行，請您分析下主要原因?

嚴區海：寫字樓租賃市場的活躍程度從2018年下半年特別是第四季度出現明顯的放緩，2019年第一季度從一線城市寫字樓租賃市場來看，租賃需求仍較為疲軟，租賃成交量和去年同期相比明顯減少。

盡管部分城市第一季度末開始有回升跡象，但宏觀經濟的不確定性也使得占市場需求主導的國內企業出現明顯的對租賃成本的控制，特別是中小型企業，減少租賃成本的傾向更為明顯，從而造成租金有小幅的降低，但同時也促使更多的搬遷需求出現。

北青網記者：您認為今年北京寫字樓的市場走勢會呈現哪些新特點?

嚴區海：2019年，北京甲級寫字樓市場的新增供應量預計將為達到歷史高峰的120萬平方米——其中84.43%將位于CBD、亞奧與麗澤子市場。CBD核心區電力供應的不足以及麗澤子市場的相對欠成熟或將一定程度上阻礙位于這兩個區域新項目的租賃進程。我們因此預測全市整體空置率將于2019年末被同比推升8.1個百分點至18.1%，大量的新增供應亦會使平均租金同比小幅下調0.48%。

北青網記者：北京是否面臨寫字樓過剩的問題?中長期會向什么方向發展?

嚴區海：北京甲級寫字樓市場整體空置率為10%左右，但如果不考慮新興商務圈的影響，核心區域空置率僅為7%，仍是較為健康的水平。2019年將會有較多新增供給進入市場，將推高整體空置率。但是我們認為北京作為全國第三產業占GDP比例最高的城市，包括科技、金融、專業服務業和傳媒等領域企業帶來的需求仍會將新增供給逐漸吸納，只是需要一些時間。另外一方面，隨著政府規劃的調整，會控制部分寫字樓項目的體量和入市時間，從而減少部分未來供給，使得北京寫字樓市場供需更為平衡。從長期看，北京寫字樓市場空置率仍將回落到較為健康的水平。

北青網記者：今年前3個月，外資機構在中國內地的大宗交易已達8起，累計金額超過300億元人民幣，僅黑石一家機構就出手近200億元。您認為為何外資突然搶購寫字樓?

嚴區海：2019年第一季度北京投資市場總成交金額達到人民幣342億元，較2018年第四季度增長50%，環比增長迅猛的主要原因是融創中國收購泛海國際北京及上海地塊資產包交易金額較大，其中北京地塊估計的收購價約人民幣200億元，占北京第一季度總成交額的59%。從買家國籍來看，國內投資機構仍主導市場，但外資投資機構從2018年下半年開始高端關注北京投資市場，2018年外資買家投資金額占比達到25%，比2017年提高了22個百分點。與國內買家相比，外資投資者在資金來源方面有較大優勢，而受到國家金融政策的影響，盡管2019年流動性略有放松，但到目前為止進入到房地產投資領域的資金仍較為有限。這也是驅動外資買家購買行為的原因之一。

同時，外資涌入中國商業地產更多還是看好北上廣深等城市資產的保值增值能力，其背后是對中國經濟增長的長期信心。這也是近年來大部分外資在配置資產時把中國當做亞洲最重要市場之一的原因。

北青網：在城市群發展戰略的背景下，國內寫字樓格局是否會有所改變?

嚴區海：如前所述，國內寫字樓租賃市場目前主要是需求略有放緩，2019年一線城市都將迎來大量新增供給，從而不同程度推高空置率，但租金變化各城市略有差異。

根據近期發改委發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》，加快建設的京津冀、長江三角洲和粵港澳大灣區，以及扎實開展規劃實施情況跟蹤評估的成渝城市群都是當前寫字樓市場相對比較成熟的區域，其他城市群為有序推動規劃實施或加快出臺發展規劃的區域，因此從短期來看寫字樓格局不會有明顯變化。(張郁唯)

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