近日，《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)暫行管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)發(fā)布，北京市將在全市范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)新建住宅工程承保全覆蓋。

《管理辦法》規(guī)定，北京市商品住房、回遷房、公共租賃住房、定向安置住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等新建住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位，其在辦理施工許可手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)。保險(xiǎn)投保人為建設(shè)單位，受益人和索賠權(quán)益人為住宅工程項(xiàng)目業(yè)主。

商品房質(zhì)量一直是困擾購房者的問題之一，《管理辦法》的出臺具有十分積極的意義。《法制日報(bào)》記者對此進(jìn)行了采訪。

房屋滲水墻皮發(fā)霉

建筑質(zhì)量問題頻發(fā)

長期以來，建筑物潛在缺陷給消費(fèi)者造成了比較嚴(yán)重的影響，更令人困擾的是問題發(fā)生后的責(zé)任追溯以及維修、索賠等事宜。

方麗去年在北京市大興區(qū)購買了新房。在她看來，如果住房出現(xiàn)問題，一般找物業(yè)進(jìn)行維修，物業(yè)解決不了，就找開發(fā)商。

“但一些物業(yè)公司并不會主動對用戶住房質(zhì)量問題承擔(dān)責(zé)任。另外，如果建筑行業(yè)的前景不好，可能發(fā)生企業(yè)倒閉等情況，這也導(dǎo)致購房者的損失無處補(bǔ)償。”方麗說。

另一位新購住房出現(xiàn)質(zhì)量問題的業(yè)主告訴記者，其所在小區(qū)的開發(fā)商破產(chǎn)倒閉后，物業(yè)公司隨后撤走，房屋滲水、墻皮發(fā)霉脫落等問題在很長時(shí)間內(nèi)無人過問。

“由于建筑缺陷通常涉及多個(gè)不同主體，如建筑承包商、建材商等，責(zé)任分?jǐn)傄彩且淮箅y題，取證和調(diào)查往往十分困難。”這名業(yè)主說。

還有一名住房出現(xiàn)質(zhì)量問題的業(yè)主告訴記者，“小區(qū)多戶衛(wèi)生間出現(xiàn)漏水現(xiàn)象后，大家準(zhǔn)備申請動用住宅專項(xiàng)維修基金。但被小區(qū)物業(yè)告知，需對問題進(jìn)行審核，而且申請住宅維修基金需達(dá)到相應(yīng)戶數(shù)。作為專項(xiàng)基金，住宅維修基金的申請門檻較高，申請進(jìn)度較慢，業(yè)主最終只能自掏腰包對房屋進(jìn)行修復(fù)”。

據(jù)北京市昌平區(qū)某項(xiàng)目的業(yè)主反映，他們在數(shù)年前購買項(xiàng)目房產(chǎn)，不僅遇到延期交房現(xiàn)象，而且住房質(zhì)量問題比較多，如地面空鼓、滲水，墻面脫皮掉沙，暖氣片損壞，線路外露，墻體開裂等。目前，在有關(guān)部門的監(jiān)督下，開發(fā)商正在進(jìn)行修葺工作，但還是有業(yè)主擔(dān)心房屋質(zhì)量問題以及項(xiàng)目長期維護(hù)問題。

記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，對于住房質(zhì)量問題，購房者往往在事前并沒有足夠重視，缺少心理準(zhǔn)備，一旦出現(xiàn)問題后維權(quán)困難。

記者隨機(jī)走訪了幾名近期有購房計(jì)劃的市民，他們稱自己當(dāng)前最關(guān)心的是能否攢夠首付，從未擔(dān)心房屋質(zhì)量問題。

“現(xiàn)在只考慮是否買得起房子。大開發(fā)商建的樓盤一般都不會有質(zhì)量問題。”一名正在等待某樓盤開盤的購房者說。

重視房屋驗(yàn)收過程

確認(rèn)硬件完好無損

對于建筑物質(zhì)量問題，建筑工程師王輝鵬說：“目前，國內(nèi)的建筑項(xiàng)目，承包商往往只在一定年限內(nèi)就建筑質(zhì)量對業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。從工程竣工驗(yàn)收之日起算，建筑主體結(jié)構(gòu)的保修一般為5年，水電安裝是2年，裝修是2年，防水滲漏一般是5年。在這些期限內(nèi)，房子出現(xiàn)問題都可以找相關(guān)負(fù)責(zé)人維修或者賠償。”

為盡量減少新購住房出現(xiàn)質(zhì)量問題的可能性，王輝鵬建議，購買者一定要重視房子的驗(yàn)收過程，驗(yàn)收時(shí)需要確認(rèn)水電煤是否已經(jīng)可以使用，排水是否通暢，廚衛(wèi)間、陽臺、衛(wèi)生間、外墻窗邊等是否有滲漏現(xiàn)象。

“最好對衛(wèi)生間做24小時(shí)閉水測試。還要檢查墻面、頂棚和地坪是否有空鼓開裂等現(xiàn)象，檢查門窗是否靈活，五金配件是否齊全、嚴(yán)密、不漏風(fēng)，對暖氣和自來水管道進(jìn)行打壓測漏等，一旦發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)該及時(shí)聯(lián)系物業(yè)和開發(fā)商，在協(xié)商無效的情況下，應(yīng)該考慮訴諸法律進(jìn)行維權(quán)。”王輝鵬說。

保險(xiǎn)公司分擔(dān)責(zé)任

確保有人修有人管

據(jù)了解，《管理辦法》以工程質(zhì)量保修糾紛較多的住宅工程為切入點(diǎn)，要求承保范圍包括地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、防水、保溫工程等涉及主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量安全和主要使用功能的質(zhì)量缺陷。

《管理辦法》要求，保險(xiǎn)公司制定工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評估實(shí)施方案，委托獨(dú)立第三方風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，對工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)等全過程實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理。

同時(shí)規(guī)定投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)后，保險(xiǎn)公司承擔(dān)合同約定的保險(xiǎn)責(zé)任，對住宅工程質(zhì)量問題進(jìn)行維修，減少因找不到保修主體引發(fā)的各類糾紛和社會矛盾，確保住宅質(zhì)量問題有人修、有人管。

一位保險(xiǎn)行業(yè)從業(yè)人員向記者分析稱，一方面，保險(xiǎn)公司介入可以針對房屋質(zhì)量問題為消費(fèi)者提供一定保障，在此基礎(chǔ)上減少相關(guān)糾紛，避免占用行政監(jiān)管部門、司法機(jī)關(guān)過多資源，降低管理成本;另一方面，保險(xiǎn)公司為了保障自身利益、減少業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必然會對開發(fā)商起到一定的監(jiān)督作用。

高級承保師孫希告訴記者，目前國內(nèi)建筑工程保險(xiǎn)之所以還不普遍，主要原因在于相關(guān)配套制度還不完善，在試點(diǎn)運(yùn)行過程中，投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的項(xiàng)目存在保險(xiǎn)費(fèi)率厘定過高、費(fèi)率無差別等問題，這些問題導(dǎo)致工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)推行較慢。

“由于相關(guān)險(xiǎn)種前期開發(fā)投入高、風(fēng)險(xiǎn)大、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性差，所以很多保險(xiǎn)公司缺乏開發(fā)經(jīng)營工程質(zhì)量保險(xiǎn)的積極性。另外，開發(fā)商作為工程質(zhì)量保險(xiǎn)產(chǎn)品的需求方，投保工程質(zhì)量險(xiǎn)會增加工程建設(shè)成本，且由于工程質(zhì)量的復(fù)雜性和滯后性，在外部沒有強(qiáng)制要求的情況下，不會主動投保工程質(zhì)量險(xiǎn)，甚至可能會對工程質(zhì)量保險(xiǎn)進(jìn)行抵制。”孫希說，缺乏良好的外部環(huán)境也是工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)難以快速推行的原因。

“有些人缺乏保險(xiǎn)意識，對工程質(zhì)量保險(xiǎn)也不了解，這些因素導(dǎo)致工程質(zhì)量保險(xiǎn)失去外部助力。”孫希說。

面對這些問題，孫希認(rèn)為，在推行工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的過程中，應(yīng)該進(jìn)一步完善建筑法和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，加入住宅工程質(zhì)量強(qiáng)制保險(xiǎn)制度內(nèi)容，同時(shí)在建筑項(xiàng)目貸款、銷售等相關(guān)環(huán)節(jié)中增加與其有關(guān)的條件，保證工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)順利推行。

“可以引入風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)，代表保險(xiǎn)公司對建筑工程質(zhì)量包括項(xiàng)目初期風(fēng)險(xiǎn)、勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量等進(jìn)行全過程監(jiān)控。”孫希說。

(應(yīng)采訪對象要求，文中均為化名)

(責(zé)編：許維娜、夏曉倫)

關(guān)鍵詞：