2月21日，國家發改委發布了《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》，該《意見》提出，到2035年形成若干具有全球影響力的都市圈。無獨有偶，三天前的2月18日，國務院印發《粵港澳大灣區規劃綱要》，這兩項極為重要的舉措被看做是國家新一輪投資拉動和刺激經濟的信號。

在中國社科院經濟學專家魏后凱看來，現代化都市圈的提出非常及時。2018年中國城鎮化率達到59.58%，到2035年有望升至72%左右。在此過程中，城市群、都市圈將是吸納新增城鎮人口的主要平臺，而科學有序的都市圈規劃正當其時。

一盤棋思維構建都市圈

“構建都市圈一體化發展機制，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制;允許都市圈內城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨地區調劑;健全都市圈商品房供應體系，強化城市間房地產市場調控政策協同。”在這份《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》中，該幾項被認為是重中之重。

而此前國務院印發的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》也明確了粵港澳地區的戰略定位，它將是繼美國紐約灣區、美國舊金山灣區、日本東京灣區之后的世界第四大灣區。粵港澳大灣區以及更廣泛意義的都市圈概念正在形成若干年的紅利效應。

一段時間以來，資源要素向特大城市過度聚集，其正面臨著人口爆炸、資源緊缺、環境污染、交通堵塞、管理困難等一系列問題。而解決特大城市的“大城市病”，疏解非核心功能，人口、產業及要素逐步外溢是發展到一定階段的應有之義，也是必然產物。

在這份《意見》中，國家發改委明確提出要具有一盤棋規劃思維，從交通設施建設、產業分工協作、城市功能互補、公共服務資源流通等多個方面對都市圈建設提出具體方向，無疑將消除區域城市間割據局面。

短期看，該舉措可刺激疲軟的經濟;長期看，可逐步消解城鄉二元的時代窘境。但與此同時，“培育發展現代化都市圈，不能千篇一律、低水平同質化，要推動建設各有特色、具有競爭力的都市圈。”魏后凱如是表示。

值得一提的是，都市圈規劃是我國經濟發展到一定程度的大趨勢，同時也將改變以往城市發展的模式，這在紐約都市圈、倫敦都市圈以及東京都市圈等世界級都市圈的形成過程中早有先例。

而在新一輪現代化都市圈形成的紅利面前，都市圈核心城市周邊的房地產業無疑將迎來實質性利好。

城市運營商協同價值鏈凸顯

雖然現代化都市圈的提出，提振了核心城市周邊的房地產市場，但未來舞臺唱主角的將是協同一體化。實際上，現代化都市圈的發展首要是統籌兼顧，產業、資源、地產與基建協同發展，如華夏幸福、鴻坤集團等具備城市運營商優勢的企業將搶得紅利。

綜上所述，單純以住宅開發為主業的開發商在資源獲取方面勢必要聯合具備協同資源的企業，而那些具備產業、投資、商業、地產于一身的城市運營商則具備潛力。

有專家表示，除城市運營商角色外，還要有一線城市操盤經驗，可進行核心城市周邊的產品和區域的升維。未來，將有更多的原核心城市人口外溢，其生活理念及消費觀念較高，一線城市操盤經驗的運營商可消弭城鄉產品和外溢需求間的落差。

“更為重要的是，如果該運營商自身具備基建能力和產業拉動、投資拉動能力，將無疑會成為地方政府青睞的對象。”該專家稱。

而像華夏幸福、中海，綠城、融創、鴻坤等開發企業，具有一線城市操盤經驗，有著居住品質升維的特性，在這輪都市圈紅利中將獲得更多機遇。特別是華夏幸福，鴻坤這類企業還具備產業載體與功能，尤為值得期待。

以鴻坤為例，鴻坤是最早提出“都市圈”和“生態圈”雙圈戰略，并持續踐行成果卓越的房企之一。

鴻坤認為都市圈是城市群發展到成熟階段，最高空間組織形式，這與國家發改委對于現代化都市圈的概念不謀而合。實際上，鴻坤在都市圈戰略布局上頗具前瞻性，早在2011年，鴻坤就已經開始布局京津冀都市圈，并在近年來逐步開展大七環都市圈戰略，在天津、承德、薊州、廊坊、懷柔、張家口、涿州等“京津冀”城市開發了十幾個項目。而在這期間，也是“京津冀”核心城市居住需求逐漸外溢，周邊房地產市場越來越被更多購房者關注。

鴻坤從北京出發，把目光長遠的鎖定聚焦在“京津冀”城市群，逐漸將業務發展與城市群的發展相匹配，在都市圈戰略中領先一步，并加快了步伐。

“都市圈”戰略全國化布局

不難看出，目前最具經濟活力的都市圈是京津冀、長三角、珠三角等。而鴻坤的“都市圈”戰略與國家層面的戰略步調高度一致，在上述三個區域都已布局。

自2017年來，在“京津冀”協同發展基礎上，鴻坤成功進入上海、江蘇、廣東、安徽、海南等直轄市和省份，從“京津冀”起航，已經持續進駐長三角、珠三角以及海南都市圈。

鴻坤地產集團執行董事、總裁的袁春曾表示：“現代都市圈的發展已成為所有企業的共識，雖然都市圈的市場未來還有很好的成長，但是我們要尋求更獨特的競爭力，分析集團現在的產業布局以及能力，我們提出‘雙圈’戰略，一是繼續做都市圈，同時我們要賦予公司新的戰略力量和核心競爭力，即‘生態圈’。”

有業內人士稱，如果說都市圈戰略布局奠定了鴻坤在“都市圈”時代的先發優勢，“生態圈戰略”則能讓鴻坤整合自身資源優勢，產生更大的價值效應，形成多元化的城市復合型運營商。

目前來看，經過近17年的發展，鴻坤集團已擁有地產、資本、產業和文旅四大成熟業務板塊，并形成了鴻坤獨有的都市圈+生態圈“雙圈戰略”的戰略閉環。(王麗新)

關鍵詞： 現代化都市圈 復合型 運營