房企旗下物業(yè)拆分上市的腳步仍未停歇。12月17日，旭輝集團(tuán)旗下物業(yè)板塊公司永升生活服務(wù)在港上市，成為年內(nèi)第五家房企旗下登陸港交所的物業(yè)公司。有業(yè)內(nèi)人士分析，房企物業(yè)板塊跑馬圈地已進(jìn)入白熱化，尋求加速擴(kuò)張、完成品牌占位成為企業(yè)核心目標(biāo)，但當(dāng)前物業(yè)行業(yè)收入構(gòu)成仍顯單一，國(guó)內(nèi)A股登陸難，恒生指數(shù)又持續(xù)低迷的當(dāng)下，房企拆分物業(yè)上市的時(shí)機(jī)仍存爭(zhēng)議。

旭輝的計(jì)劃

信息顯示，永升生活服務(wù)發(fā)行3.8億股，每股發(fā)行價(jià)1.78港元。上市當(dāng)天，永升生活服務(wù)開(kāi)盤(pán)報(bào)1.75港元/股，較上市價(jià)1.78港元/股低1.7%，市前成交781萬(wàn)股。

今年8月9日，永升生活服務(wù)向港交所提交招股書(shū)，擬赴港上市。在此之前，永升生活服務(wù)在2017年4月于國(guó)內(nèi)新三板掛牌，簡(jiǎn)稱(chēng)為“永升物業(yè)”。據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，永升物業(yè)2015-2017年收益分別為3.34億元、4.8億元、7.25億元，2018年一季度的收益為1.98億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，永升生活服務(wù)轉(zhuǎn)為赴港上市，在于通過(guò)新三板獲得的融資比較有限。

“物業(yè)公司利潤(rùn)為3%-7%，投資收益一般。若算上利息和其他成本，并不劃算。”上述業(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充表示，終止新三板掛牌，登陸主板才是房企目標(biāo)。但物業(yè)公司登陸國(guó)內(nèi)A股的可能越來(lái)越小。

一位金融行業(yè)人士表示，物業(yè)企業(yè)一般存在關(guān)聯(lián)交易、上市公司分拆等一系列問(wèn)題，且規(guī)模都偏小。目前除南都物業(yè)上市外，A股再無(wú)第二家物業(yè)公司登陸，此前排隊(duì)許久的碧桂園就在今年選擇轉(zhuǎn)投港股。

旭輝控股主席及永升生活服務(wù)執(zhí)行董事兼董事局主席林中表示，物業(yè)行業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)展的空間還很大，永升生活服務(wù)來(lái)自第三方的物業(yè)管理占比正不斷上升，此次在香港主板上市，有助于公司未來(lái)對(duì)接國(guó)際化機(jī)會(huì)，并可通過(guò)香港資本平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。

圈地仍在持續(xù)

年內(nèi)已有多家房企拆分旗下物業(yè)板塊成功登陸港交所，分別為雅居樂(lè)集團(tuán)旗下雅生活、碧桂園旗下碧桂園服務(wù)、新城控股旗下新城悅、中國(guó)奧園旗下奧園健康，算上永升生活服務(wù)已有5家。

資料顯示，前兩年，房企在物業(yè)服務(wù)面積及服務(wù)內(nèi)容等領(lǐng)域大刀闊斧跑馬圈地。作為多元化轉(zhuǎn)型的一部分，企業(yè)紛紛將旗下物業(yè)拆分上市，希望成為新的穩(wěn)定業(yè)績(jī)來(lái)源。

中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的《2018年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景的企業(yè)占比達(dá)73.5%，獨(dú)立物業(yè)管理公司占比僅為26.5%。目前，銷(xiāo)售額排名前十房企在物業(yè)上均有投資。

根據(jù)國(guó)海證券研究報(bào)告，當(dāng)前國(guó)內(nèi)消費(fèi)升級(jí)、存量物業(yè)面積持續(xù)增長(zhǎng)，物業(yè)管理市場(chǎng)處于快速增長(zhǎng)期，預(yù)計(jì)2030年行業(yè)潛在市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)1.3萬(wàn)億元。房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，物業(yè)更有望成為流量入口。值得注意的是，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代讓傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)產(chǎn)生了新的估值，也是資本市場(chǎng)看好該領(lǐng)域的原因。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，分拆物業(yè)可以讓房企多一個(gè)資本運(yùn)作平臺(tái)，符合房企多元轉(zhuǎn)型的方向，不過(guò)效果不會(huì)太大。

借助資本加速

上市融資能給企業(yè)帶來(lái)更多擴(kuò)張機(jī)會(huì)，畢竟速度是關(guān)鍵因素之一。

“當(dāng)前房企旗下的物業(yè)板塊依舊處于搶地盤(pán)階段，對(duì)資金需求也日益增多，登陸資本市場(chǎng)也讓企業(yè)在未來(lái)物業(yè)領(lǐng)域業(yè)務(wù)爆發(fā)時(shí)獲得瓜分的機(jī)會(huì)。”58安居客首席分析師張波表示。

有專(zhuān)業(yè)人士指出，當(dāng)前單一房企服務(wù)物業(yè)規(guī)模后依舊有限，而且僅借助收購(gòu)擴(kuò)大規(guī)模，會(huì)因成本上升而壓縮盈利，輸出品牌與第三方合作則是擴(kuò)張捷徑。

但也有類(lèi)似萬(wàn)科這樣的企業(yè)，自有物業(yè)管理面積以及第三方合作管理面積均名列前茅的開(kāi)發(fā)商并不急于上市。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮剛就公司物業(yè)上市表態(tài)，萬(wàn)科當(dāng)前有意讓物業(yè)公司跟資本市場(chǎng)保持距離，怕資本市場(chǎng)會(huì)干擾到物業(yè)的發(fā)展。“萬(wàn)科物業(yè)是有機(jī)會(huì)打造成市值千億的，有這個(gè)基礎(chǔ)之后再去上市。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，除了追求擴(kuò)張速度，房企拆分物業(yè)上市也能實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理平臺(tái)，建立專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)。但房企也應(yīng)加大投入打造社區(qū)O2O增值服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益多元化。此外，積極創(chuàng)新物業(yè)費(fèi)證券化，對(duì)未來(lái)的規(guī)模擴(kuò)大和盈利能力提升都有積極影響。（董家聲）

關(guān)鍵詞： 房企 物業(yè) 擴(kuò)張