架空層、屋頂花園要不要算入容積率?陽臺面積超標了還按一半面積計算嗎?這些困擾購房者的問題終于有了明確答案：28日，廣州市國土規(guī)劃委印發(fā)《廣州市規(guī)劃管理容積率指標計算辦法》(以下簡稱《辦法》)并于12月1日起實施。據(jù)悉，這是廣州首個針對容積率計算的完整規(guī)則。根據(jù)《辦法》，綠色建筑增加面積、地下車庫、公共開發(fā)空間等不計入容積率;對陽臺、入戶花園等半開敞空間，辦法也做了詳細規(guī)定，只要不是“超大型”陽臺就按一半面積計算。

廣州市國規(guī)委表示，2011年6月實施的《廣州市規(guī)劃管理建筑面積計算辦法》已于2016年6月失效，原《面積計算辦法》部分條款在層高與面積計算的關(guān)系、半開敞空間(如陽臺)以及設(shè)備層、管道層、避難層等面積計算方面與新的建筑國標不一致。同時，廣州一直未針對容積率建筑面積的計算形成完整的一套規(guī)則，有關(guān)建筑面積計算爭議不斷，為了進一步與國家規(guī)范相銜接，引導(dǎo)鼓勵優(yōu)質(zhì)合理的設(shè)計，更好地開展規(guī)劃管理工作，有必要對原《面積計算辦法》進行修訂充實完善。

陽臺如何計入容積率？

陽臺等建筑半開敞空間如何計算容積率?《辦法》明確按其投影面積的一半計算容積率建筑面積，其中住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)建筑的計算方法又不相同。

一直以來，“超大陽臺、入戶花園”被開發(fā)商作為樓盤銷售的“賣點”之一，這其實屬于以不合理手段占用城市空間。《辦法》明確規(guī)定，住宅建筑的半開敞空間進深不大于2.4米，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)(含半開敞空間水平投影面積)建筑面積15%的，按其投影面積一半計算容積率建筑面積;進深或比例超出規(guī)定的，按其水平投影面積計算容積率建筑面積。這意味著，如果陽臺面積超過上述的進深或比例指標，就要全部計算容積率。

《辦法》還對商業(yè)、辦公、住宅、酒店旅業(yè)、工業(yè)等建筑分類型提出層高分類控制要求，對于層高有特殊要求的空間提出可豁免的若干情形，避免“一刀切”。其中，套內(nèi)建筑面積超過144㎡的復(fù)式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高在6米以內(nèi)的，水平投影面積不大于套內(nèi)各層平均水平投影面積30%且不大于50㎡的按1.5倍計算容積率建筑面積，超出部分按2倍計算容積率建筑面積。當(dāng)其客廳、起居室挑空部分層高大于6米時，超出部分以每2.2米為單位累進增加1倍計算容積率指標。

這些可不計入容積率

1

對符合要求的各類建筑公共開放空間，提出豁免計算容積率的原則和比例要求。

公共開放空間是指面向小區(qū)不特定業(yè)主或者公眾、全天候免費開放的公共空間，包括架空層、屋頂花園、騎樓、建筑物內(nèi)城市公共通道等。其中，住宅、辦公、商業(yè)類建筑位于建筑物首層的建筑公共開放空間不計入容積率;首層以外的建筑公共開放空間，其累計建筑面積大于所在建筑規(guī)劃核定計算容積率總建筑面積3%的，超出部分應(yīng)按其投影面積計算容積率建筑面積。

2

建筑物避難層中的避難空間、地下公共通道、地下公交站場、地鐵站臺層、地鐵站廳層(除商業(yè)設(shè)施外)、地下停車庫、地下非機動車庫、非平戰(zhàn)結(jié)合的人防工程和地下市政公用設(shè)施及地下設(shè)備用房等地下空間。

3

符合現(xiàn)行政策法規(guī)的規(guī)定并經(jīng)城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門認定的因?qū)嵤┚G色建筑技術(shù)而必須增加的建筑空間。

4

對于規(guī)劃條件未明確預(yù)留充電設(shè)施接口比例要求的新建項目，在建設(shè)工程設(shè)計方案中為滿足充電設(shè)施接口比例要求而增設(shè)的電力用房。

5

既有房屋為滿足安全疏散、改善垂直交通等而增設(shè)必要的消防樓梯、連廊、無障礙設(shè)施、電梯等配套設(shè)施用房。

業(yè)界解讀

復(fù)式高增送或成往事

“復(fù)式高贈送或成往事!”昨日合富研究院相關(guān)研究人士分析，隨著政策對陽臺進深、面積比例等的規(guī)范限制以及對“復(fù)式中空”面積計算方式的調(diào)整，近年非常受購房者和開發(fā)商青睞的“剛需剛改復(fù)式四房”或成絕版。

據(jù)悉，近年來，通過復(fù)式產(chǎn)品，實現(xiàn)價格和銷量雙贏的項目不少，主要也是得益于充分利用了“中空”帶來的“面積增值”，而新規(guī)對復(fù)式住宅的核心影響是：對“挑空部分”分為兩種情況進行了限制：套內(nèi)建筑面積≥144㎡的復(fù)式住宅，在“面積增值”上，以后，通過“中空”實現(xiàn)“高溢價”的空間將大大受到壓縮，最多只能獲得25㎡的“附加值”;而套內(nèi)建筑面積<144﹐這個面積段的復(fù)式住宅，則不再有通過“中空”，實現(xiàn)“面積增值”的可能性了。

“偷面積”的成本增加

地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志表示，最近一年多市場流行的“偷面積”手法是報建6米高的半敞開空間，然后按3米一分為二層，再對半敞開空間進行室內(nèi)化，最終實現(xiàn)一層平層單元變?yōu)閮蓪拥膹?fù)式單元。

這種“假平層真復(fù)式”的設(shè)計由于使用率遠高于一般平層單元，所以市場接受度非常高，此類產(chǎn)品的售價上也比普通平層單元高出不少，單位面積利潤由此提高。

粗略統(tǒng)計，目前廣州單住宅項目有超20個類似的復(fù)式項目。

“按最新公布的設(shè)計規(guī)范，再設(shè)計這類復(fù)式單位就得計算面積，不但沒有了‘偷面積’的效果，反而增加了建筑成本(包括中間分隔與敞開部分的室內(nèi)化)，”鄧浩志認為，所以未來新的項目也沒必要再采用這種設(shè)計。

業(yè)內(nèi)人士認為，容積率新規(guī)的出臺，對未來房價和地價都將產(chǎn)生一定的影響，對現(xiàn)有的存量復(fù)式項目和已獲得批準的復(fù)式項目無疑是利好。

名詞

解釋

容積率

又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。

容積率是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標，容積率越高意味著地塊的開發(fā)強度越大。

對開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對住戶來說，容積率直接涉及居住的舒適度。

制圖 丘淑斐

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