隨著政策面不斷調整，地產類相關企業面臨的壓力日漸明顯。

各地頻繁出臺的限制措施不僅加劇了企業所面臨的銷售壓力，金融去杠桿背景下，負債端的資金收縮導致部分企業的融資門檻正在提高。

據不安全統計，僅10月份，就有多家企業的多項融資計劃中止或終止審查，累計融資受阻額度接近300億元。今年以來，地產類企業融資受阻數額累計近1000億元。部分融資受阻企業，已經開始轉戰高成本的信托融資渠道或發行高收益類債券。

資金渠道受限的影響很快傳導至企業投資領域。據行業研究機構數據顯示，10月份以來，地產行業土地新增投資愈發向頭部企業傾斜，頭部企業的投資比例提高，而未拿地企業則多集中在行業50強之后的企業。

業內人士認為，隨著政策不斷收緊，行業面臨的壓力增大，企業間的競爭將更加激烈，也將導致行業間的分化加劇，優勢資源不斷向頭部企業集中。

部分企業融資受阻

近日，某房企發起的一筆購房尾款資產支持專項計劃再度處于中止狀態，這已經是該筆計劃發行的信用債第二次處于中止狀態。讓外界對地產行業融資難度不斷加大的擔憂情緒上升。

在此之前，在整體信用債發行愈發受限之際，資產支持證券一度是眾多企業賴以維持的有限資金渠道之一。

同策咨詢最新數據顯示，今年10月，40家典型上市地產企業融資總額為392.65億元，2018年以來首次跌破400億元大關，更是創下自2017年1月以來融資金額的最低值。

自今年5月以來，地產企業融資情況一直不太樂觀，雖然七八月份小幅回溫，但融資額與前4個月相比差距甚遠。而自9月融資再度下降后，10月融資總額環比降幅更超一成，為今年以來融資額新低點。

從分類融資來看，10月債權融資額為391.46億元，占地產企業融資總量的99.7%，環比下降11.27%。其中，公司債融資194.61億元，占比49.56%;其他債權融資78.9億元，占比20.09%;境內銀行貸款52.59億元，占比13.39%;信托貸款45.35億元，占比11.55%;中期票據20億元，占比5.09%。

從融資渠道來看，10月除信托貸款和中期票據外，其余融資方式融資金額均有所下降。具體來看，公司債融資環比下降9.77%，其他債權融資環比減少39.33%，境內銀行貸款環比減少6.79%，而信托貸款則環比增加了16.2%。

業內認為，其他融資渠道收縮推動了部分企業尋求高成本的信托貸款作為公司日常營運的資金來源。從近三個月(8月、9月、10月)的集合地產信托融資數據來看，融資類地產項目占比高達70%。

與之相應的則是高額的信托融資成本。據業內人士介紹，部分地產企業去年發行的信托成本在8.5%左右，今年發行的成本有的已經超過了13.5%，規模更小一些的成本已經在15%以上。

據同策咨詢數據顯示，目前中小型房企的平均融資成本已高達12%至15%。

這不僅體現在信托資金高昂的融資成本上，部分地產企業近期發行的信用債成本同樣高企。以某房企近期發行的美元信用債為例，其票面利率甚至高達13.75%，而18億美元的發債規模中，其實際控制人甚至認購了其中的10億美元，彰顯出部分企業融資的難度。

分析人士認為，投資者對信用債的定價離不開企業自身的信用風險，如果企業的債務規模極大或是市場信心較弱，發債企業將承擔更高的融資成本，從近期多家地產企業發行的美元債來看，成本多在12%~13%之間。

相反，如果企業自身的債務規模較小，且企業運營風格較為穩健，則企業就有可能享受市場給予的較低風險溢價。

以近期同樣發行美元債券的華夏幸福(23.580,-0.10,-0.42%)基業股份有限公司(以下簡稱“華夏幸福”)為例，其發行的一筆規模為1億美元的3年期無抵押信用債券，票面年利率為9%，與在近期發行美元債券的幾家企業相比，成本明顯降低。

據了解，這筆1億美元的債券是華夏幸福總計規模在20億美元債券發行計劃的一部分。今年4月，華夏幸福通過了相關主管部門的外債發行登記。截至目前，華夏幸福已經發行了9億美元債券。

在離岸市場相繼獲投資者青睞之際，華夏幸福的境內發債計劃也未落下。近期，華夏幸福已獲境內市場相關主管部門核準，獲準發行總規模不超過80億元的公司債券。與此同時，華夏幸福正在籌劃發行規模約為25億元的資產支持證券。今年，華夏幸福更是引進了平安集團，成為公司第二大股東。

業內人士認為，在融資市場不斷收縮的背景下，華夏幸福依然能夠多次獲準發行大手筆債券，正是公司基本面的體現，行業的分化將更加明顯。

中小企業停止拿地

受限的融資渠道，很快傳導到了企業的投資市場。

四季度伊始，多地加大土地供應量，但核心城市低溢價、流拍地塊數量依然不減，土地市場延續了三季度以來“轉冷降溫”的信號。政策嚴、銷售難、資金緊等多方面因素導致企業拿地更趨謹慎，多數房企1~10月的拿地銷售比較1~9月下滑較為明顯。

根據中指院數據，前三季度全國300個城市共推出各類用地16.6億平方米，同比增長29.9%，其中住宅用地7.9億平方米，同比增長31.4%。而在成交方面，各類用地共成交13.6億平方米，同比增長23.8%，其中住宅用地6.4億平方米，同比增長21.5%。住宅用地成交規模同比雖繼續增長，但增幅持續收窄。

在地價方面，樓面價、溢價率雙雙下跌。前三季度全國300城土地成交樓面均價2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價率16.1%;其中住宅用地成交樓面均價3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢價率18.3%，較去年同期下降21.1個百分點。

土地競拍環節，不僅零溢價成交地塊增多，流拍地塊也明顯增加。前三季度全國共流拍住宅用地446宗，總規劃建筑面積5645萬平方米，是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率達到9.3%，創下近年來的最高值。同時，第三季度住宅用地零溢價成交地塊宗數占比達到59.2%，較第二季度提升6個百分點，土地市場漸趨冷靜。

業內認為，在政策調控常態化、融資渠道收緊等多方面因素影響下，地產企業投資態度更趨謹慎，“促回款、穩現金”成為共識。三季度以來，多數地產企業的拿地銷售比下滑較為明顯，百強企業整體投資力度放緩。特別是在10月的新增貨值榜TOP100地產企業中，有近三成未投資拿地，且主要集中在50強之后的企業，個別地產企業自三季度以來就未有新增地塊入賬。

行業人士認為，雖然多數地產企業新增土地投資明顯減速，但融資的收緊和市場的降溫也加速了土地資源流向規模企業，行業回歸資源主導。

統計分析顯示，TOP10地產企業雖然土地投資增速有所放緩，但拿地總規模還是占到了百強房企中的較大比例。2018年1~10月，銷售TOP10地產企業新增土地投資貨值占到了百強企業的52%。

其中，碧桂園、恒大、萬科三家龍頭企業1~10月的新增土地儲備規模就占到百強企業的四分之一。

而華夏幸福的數據顯示，該公司10月以來仍相繼斬獲多個項目。如位于河北大廠回族自治縣項目、浙江省嘉善項目、四川省浦江項目，土地類型涵蓋工業、商業、住宅等業態。近日，華夏幸福又成為浙江省杭州市蕭山區河上產業新城PPP(政府和社會資本合作)項目的成交社會資本。

而在9月，華夏幸福則分別獲取了位于河北秦皇島項目、邯鄲項目。今年前三季度，華夏幸福新簽PPP項目合作協議項目共17個，包括14個產業新城項目和 3個產業小鎮項目，其中有13個位于非京津冀區域。

觀察人士認為，上述土地使用權競買表明華夏幸福始終聚焦核心都市圈，持續推進異地復制戰略，符合公司的土地儲備策略，有助于進一步提升公司未來的經營業績，保障公司產業新城業務及園區配套住宅開發業務實現可持續發展。隨著華夏幸福在全國的產業新城復制落地，該部分投資帶來的產業發展服務收入將持續高增長，將直接大幅增厚公司未來利潤，同時提升公司利潤率。

業內人士認為，規模效應下，這部分企業一方面通過新增項目保障了未來規模增長的空間，另一方面，在目前貨值充裕的情況下，未來隨著市場的不斷降溫可以適當放緩投資節奏有效防范風險。

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