經(jīng)歷了三戰(zhàn)三敗后的中國文旅集團(tuán)仍然沒有放棄，第四次向港交所遞交了招股書。10月24日，北京商報記者了解到，中國奧園旗下的中國文旅集團(tuán)再次遞交了新的招股書，并更名為大灣區(qū)文旅康居股份有限公司(以下簡稱“大灣區(qū)文旅”)。而在此之前，中國文旅集團(tuán)赴港上市申請已經(jīng)三度折戟。值得一提的是，根據(jù)其招股書顯示，2018年、2019年、2020年以及2021年前5個月，中國文旅集團(tuán)來自文化旅游業(yè)務(wù)的收入占比分別僅有20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。對比可知，中國文旅集團(tuán)對銷售度假物業(yè)板塊的依賴性正在加劇。在業(yè)內(nèi)人士看來，中國文旅集團(tuán)第四次究竟能否成功上市，恐怕也很難說。

四次遞交招股書

三次折戟之后中國文旅集團(tuán)又一次立下了“戰(zhàn)書”。10月22日，中國文旅集團(tuán)再一次遞交了新的招股書，并更名為大灣區(qū)文旅康居股份有限公司。

根據(jù)招股書，大灣區(qū)文旅是一家文化旅游物業(yè)開發(fā)商。同時，大灣區(qū)文旅也從事一系列文化旅游業(yè)務(wù)，如提供文化旅游勝地相關(guān)服務(wù)(包括酒店服務(wù)、景點咨詢服務(wù)及景點管理服務(wù))、酒店咨詢及管理服務(wù)及旅游代理服務(wù)。根據(jù)仲量聯(lián)行行業(yè)報告，按2020年廣東省江門和廣東省房地產(chǎn)公司的住宅物業(yè)(包括度假物業(yè))合約銷售總額計，大灣區(qū)文旅分別排名第5及第220，在相關(guān)地區(qū)的市場占有率分別約為4.5%及0.04%。

從財務(wù)方面來看，招股書顯示，2018年、2019年和2020年，大灣區(qū)文旅的收入分別為3.35億元、7.36億元和9.68億元，對應(yīng)的凈利潤分別為7260.5萬元、1.04億元和1.53億元。與此同時，大灣區(qū)文旅2021年前5個月的收入為3.19億元。

其實，此次已經(jīng)是大灣區(qū)文旅第四次在港交所公開遞交招股書。早前，大灣區(qū)文旅分別在2020年4月17日、2020年10月23日以及2021年4月23日向港交所遞交招股書，但均未能在6個月內(nèi)通過聆訊，狀態(tài)均顯示為“失效”。

“賣房”業(yè)務(wù)占總收入八成以上

銷售度假物業(yè)占大頭的大灣區(qū)文旅，卻要靠文旅業(yè)務(wù)來打出一片天地?根據(jù)大灣區(qū)文旅招股書顯示，度假物業(yè)發(fā)展為大灣區(qū)文旅的核心業(yè)務(wù)分部。截至2021年8月31日，大灣區(qū)文旅在恩平擁有包含18個度假物業(yè)發(fā)展項目的組合，其中11個項目為已竣工、3個項目為發(fā)展中及4個未來發(fā)展項目。

而從文化旅游業(yè)務(wù)方面來看，大灣區(qū)文旅經(jīng)營位于泉林黃金小鎮(zhèn)的愛必儂泉林度假村。該度假村為復(fù)星愛必儂獨家管理的一個酒店度假村，由泉林酒店別墅區(qū)與水禾田泉世界、華僑公館一期的一部分、悅湖灣二期的一部分、那金谷景區(qū)及泉林黃金小鎮(zhèn)內(nèi)的配套設(shè)施組成，收益主要來自租賃酒店客房、提供餐飲及票務(wù)服務(wù)。另外，大灣區(qū)文旅還就英德巧克力王國(由奧園集團(tuán)擁有的文化旅游勝地)的規(guī)劃、設(shè)計及發(fā)展提供一站式景點咨詢服務(wù)。

但值得注意的是，其實在大灣區(qū)文旅的收入中，文化旅游業(yè)務(wù)的占比要比銷售度假業(yè)務(wù)的占比少的多。根據(jù)其招股書顯示，2018年、2019年、2020年以及2021年前5個月，大灣區(qū)文旅來自銷售度假物業(yè)業(yè)務(wù)的收入占總收入的比例分別為79.8%、80.7%、87.7%和87.1%。而其來自文化旅游業(yè)務(wù)的收入占比分別為20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。

由此可見，大灣區(qū)文旅的銷售度假物業(yè)收入占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)要超過文旅業(yè)務(wù)，大灣區(qū)文旅更多的還是在靠賣房來換取收益，那么，為什么大灣區(qū)文旅還要打著文旅IP的“旗號”沖刺IPO呢?針對此問題，北京商報記者聯(lián)系了大灣區(qū)文旅，但截至發(fā)稿還未收到回復(fù)。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也是一種企業(yè)經(jīng)營商必然要經(jīng)歷的事情，因為當(dāng)前做文旅項目的企業(yè)，有時候做到最后要承受資金方面的壓力，所以必須要通過銷售來進(jìn)行緩解。從大灣區(qū)文旅要打造文旅IP來講，要真正讓市場認(rèn)可其文旅業(yè)務(wù)，后續(xù)肯定還要減少銷售物業(yè)的收入，盡可能在文旅產(chǎn)業(yè)方面形成比較好的導(dǎo)向。

能否實現(xiàn)IPO仍難說

一直堅持不懈向港交所遞交招股書的大灣區(qū)文旅，究竟能否在此次實現(xiàn)成功上市，也成為了業(yè)內(nèi)所關(guān)注的話題。

北京商報記者從其招股書看到，大灣區(qū)文旅擬采取繼續(xù)在現(xiàn)有土地儲備上發(fā)展文化旅游為重心的物業(yè)組合，同時繼續(xù)擴展在大灣區(qū)及現(xiàn)在并無業(yè)務(wù)的國內(nèi)其他地區(qū)的項目組合的策略，此外大灣區(qū)文旅還將采取把握適當(dāng)?shù)牟呗允召彊C遇壯大以文化旅游業(yè)務(wù)等策略。

與此同時，大灣區(qū)文旅還提出，擬采取透過擴大文化旅游服務(wù)范圍并推動文化旅游業(yè)務(wù)多元發(fā)展，以及將泉林黃金小鎮(zhèn)的成功經(jīng)驗套用于國內(nèi)其他地區(qū)，以達(dá)到持續(xù)發(fā)展大灣區(qū)文旅的文化旅游業(yè)務(wù)的策略。從中也不難看出，此次大灣區(qū)文旅也將要在文旅業(yè)務(wù)方面多下功夫。

“從中國奧園來講，現(xiàn)在的文旅板塊非常清晰，尋求具體板塊上市也是一個非常好的導(dǎo)向。所以從某種程度上來說，雖然現(xiàn)在大灣區(qū)文旅上市面臨著很大壓力，但其確實在持續(xù)推進(jìn)這項工作。同時，大灣區(qū)文旅現(xiàn)在確實需要各種產(chǎn)業(yè)支持，如果能夠講好這個故事，那么對大灣區(qū)文旅來講，其實還是會有很多機會的。如果大灣區(qū)文旅向投資者宣傳企業(yè)一些經(jīng)營理念、定位等，會讓投資者對其的認(rèn)識更加清晰，至少在上市方面是加分的。”嚴(yán)躍進(jìn)坦言。

華美酒店顧問機構(gòu)首席知識官、高級經(jīng)濟(jì)師趙煥焱指出，上市是既定的目標(biāo)，因此大灣區(qū)文旅不會放棄IPO，因為上市不僅可以取得發(fā)展資金，又可以實現(xiàn)混合所有制。而在未來，大灣區(qū)文旅也需要針對聆訊的問題做出令人滿意的回復(fù)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，三次“戰(zhàn)敗”的大灣區(qū)文旅此次能否順利上市，仍然有待市場觀察。

(北京商報記者 關(guān)子辰 吳其蕓)

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